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贷款购买美房就是投资?最常见的几个问题一定要了解!

Updated: Jul 4, 2019

美国买房,无论是投资还是自住,购房者一般都会担心最多能贷多少钱?


美国买房贷款申请的"房"分三种:

▷  自住屋 (Primary Home):是买来自己住的

▷  第二套房 (Second Home):是指度假屋,平时未必长住的;

▷  投资房 (Investment Property):是期望着通过购买出租收租金,或者是低买高卖得到利润。

在不少地方,由于地理,工作地点或者环境因素,可能购房者会认为相对自住而言更适合做投资。

比如亚特兰大、休斯顿和西雅图等,房子的售价会明显的比繁华地区低,但是租金却很稳定。

举个例子:

同样是4房3卫的独立屋,在沿海地区可能要买超过100万,但是内陆可能30或40万就能买到,同时租金可能就差个几百块钱。也就是说,房价和房租不是成线性相关增加的,这就是为什么有的地方20%的首付就能有正的现金投资收益,有的地方40%的首付都收不回房贷和地税等。

下面是在贷款购买美国房产做投资时最常被问到的几个问题。


1.美国投资房产收入要多少?和自住屋审核有区别吗?

没有区别,投资房收入的审核依然是看DTI(Debt-to-Income Ratio),也就是:房贷+地税+保险+HOA+车贷+信用卡最低还款额≤ 45%税前月收入

更好的是,买投资房的话,投资房未来可能的租金收入会被算入可使用的收入,其算法是,租金乘以75%,再减去投资房的月供,如果剩下的是正数,那么加到分母里;如果是负数,则加到分子里。

所以,有时你会发现直接买投资房甚至能获批更高额度的贷款。这个租金怎麽决定呢?贷款都要做房屋估值(Appraisal),银行会参考Appraisal Report上Appraiser给出的租金建议。Appraiser会对比附近房子大概的租金,做出一个"Comparable Rent Schedule",给出自己的建议出租额度。


2.首付需要多少,有额外要求吗?


买投资房首付最低需要20%,但是除了首付和Closing Cost之外,投资房的贷款申请还需要有资金储备(Reserves),其额度要求是6个月的PITIA。

什麽是PITIA?

PI = Principal & Interest,房贷

T = Tax,地税

I = Insurance,保险

A = HOA,管理费

所以PITIA指的就是:每月房贷,地税,保险以及管理费的每月额度。

要给银行看到还有6个月PITIA这麽多的钱在你的支票帐户或储蓄账户(Checking/Savings Account)中。这些钱不用花掉,但是要存在里面。 除了支票帐户或储蓄账户这种现金账户(Cash Sccount)之外,股票(stock),退休金(Retirement Account),美国养老金计划(401K)都可以。不过,股票要打30%的折扣,退休金要打40%的折扣。

另外,切记投资房的贷款申请不能用赠与基金(Gift Fund),所有的头款和资金储备都必须是自己的钱,包括夫妻间也不行!比如男方一个人申请贷款,不能用女方的资金,也不能把只有女方一个人名字的账户里的钱马上转到男方的账户里使用,但是共同账户是可以拿来使用的。如果实在没办法,可以考虑两个人一起申请。

所以如果有买投资房的打算但资金又不够的话,最好提前两个月以上把钱打过来准备好,银行会看两个月的银行账单(Bank Statement)。

例如你9月份申请贷款,两个statement的区间是8月1日-8月31日以及7月1日-7月31日,那么钱就要6月份或者之前打过来。不过如果你需要使用租金收入,那么要两个月的银行流水;如果你的工资收入够扛住贷款不需要使用租金收入,那么一个月的银行流水也可以。


3. 快速计算能贷多少款 

贷款之前,很多人会问:我到底能贷多少款,有一个简单的算法,在提交银行审核之前可以自己先算一算能够贷多少,银行也是大致这麽算的:房贷+地税+保险+ HOA+车贷+信用卡最低还款额≤45%税前月收入

举例来说,某申请人想买80万的房子,想看看能不能贷款60万,假设他能拿到的利率是4%,那么每个月付款额是$2,864.49,地税银行一般以1.25%/年来算,那么每个月就是$833.33。

假设房屋保险一个月是$100,HOA一个月是$300,车贷一个月是$300,几张信用卡最低还款额是$100,那么所有的费用总额是$4,497.82/月。又假设申请人的年收入是$120K,那么一个月就是$10K。

所以,这个百分比就是4497.82除以10000等于44.97%,小于45% ,所以这就是他大概需要的收入。大家可以按照这个方法简单算一算自己可以贷多少款。

注:根据每个人的情况不同,有的申请人的百分比可以宽限到50%


4.关于信用以及利率等 



不同银行有不同要求,但信用分数一般620分以上就可以。

投资房贷款利率比自住屋差一些,但是不会很多,其它条件相同的话,从0.125%到0.500%是一个正常的范围。

买房以后,也不是皆大欢喜了,建议投资者或者自住买家要预留部分准备金,万一所购房产需要紧急维修或者积极性维护,会有相应的费用产生,还有提前比较选择相对可靠的房产保险。


(文章来源 :http://www.hometopagent.com/agent/6847657/article/60390)



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