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贷款购买美房就是投资?最常见的几个问题一定要了解!

Updated: Jul 4, 2019

美国买房,无论是投资还是自住,购房者一般都会担心最多能贷多少钱?


美国买房贷款申请的"房"分三种:

▷  自住屋 (Primary Home):是买来自己住的

▷  第二套房 (Second Home):是指度假屋,平时未必长住的;

▷  投资房 (Investment Property):是期望着通过购买出租收租金,或者是低买高卖得到利润。

在不少地方,由于地理,工作地点或者环境因素,可能购房者会认为相对自住而言更适合做投资。

比如亚特兰大、休斯顿和西雅图等,房子的售价会明显的比繁华地区低,但是租金却很稳定。

举个例子:

同样是4房3卫的独立屋,在沿海地区可能要买超过100万,但是内陆可能30或40万就能买到,同时租金可能就差个几百块钱。也就是说,房价和房租不是成线性相关增加的,这就是为什么有的地方20%的首付就能有正的现金投资收益,有的地方40%的首付都收不回房贷和地税等。

下面是在贷款购买美国房产做投资时最常被问到的几个问题。


1.美国投资房产收入要多少?和自住屋审核有区别吗?

没有区别,投资房收入的审核依然是看DTI(Debt-to-Income Ratio),也就是:房贷+地税+保险+HOA+车贷+信用卡最低还款额≤ 45%税前月收入

更好的是,买投资房的话,投资房未来可能的租金收入会被算入可使用的收入,其算法是,租金乘以75%,再减去投资房的月供,如果剩下的是正数,那么加到分母里;如果是负数,则加到分子里。

所以,有时你会发现直接买投资房甚至能获批更高额度的贷款。这个租金怎麽决定呢?贷款都要做房屋估值(Appraisal),银行会参考Appraisal Report上Appraiser给出的租金建议。Appraiser会对比附近房子大概的租金,做出一个"Comparable Rent Schedule",给出自己的建议出租额度。


2.首付需要多少,有额外要求吗?


买投资房首付最低需要20%,但是除了首付和Closing Cost之外,投资房的贷款申请还需要有资金储备(Reserves),其额度要求是6个月的PITIA。

什麽是PITIA?

PI = Principal & Interest,房贷

T = Tax,地税

I = Insurance,保险

A = HOA,管理费

所以PITIA指的就是:每月房贷,地税,保险以及管理费的每月额度。

要给银行看到还有6个月PITIA这麽多的钱在你的支票帐户或储蓄账户(Checking/Savings Account)中。这些钱不用花掉,但是要存在里面。 除了支票帐户或储蓄账户这种现金账户(Cash Sccount)之外,股票(stock),退休金(Retirement Account),美国养老金计划(401K)都可以。不过,股票要打30%的折扣,退休金要打40%的折扣。

另外,切记投资房的贷款申请不能用赠与基金(Gift Fund),所有的头款和资金储备都必须是自己的钱,包括夫妻间也不行!比如男方一个人申请贷款,不能用女方的资金,也不能把只有女方一个人名字的账户里的钱马上转到男方的账户里使用,但是共同账户是可以拿来使用的。如果实在没办法,可以考虑两个人一起申请。